Mục đích sử dụng đất ghi chữ T trên sổ đỏ có nghĩa gì?

Luật sư tư vấn:

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì giấy chứng nhận quyền dùng đất của gia đình bạn có mục đích dùng đất là chữ “T”, sau khi làm giấy tờ cấp lại giấy chứng nhận quyền dùng đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định mục đích dùng là đất trồng cây lâu năm. Đối với trường hợp này Chúng Tôi xác định như sau:

Căn cứ theo quy định tại mục 3 Phần I quyết định 499QĐ/ĐC của Tổng cục địa chính năm 1995 thì ký hiệu chữ T được xác định là đích đến có mục đích để ở. Các cụ thể:

Cột 7: Ghi mục đích sử dụng đất được đăng ký theo yêu cầu quản lý thống nhất của Nhà nước. Mục đích sử dụng đất được ghi bằng ký hiệu cho từng loại như sau:

Theo quy định trên thì đất được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn được xác định là đất ở. Trong trường hợp gia đình bạn làm hồ sơ cấp lại giấy chứng nhận quyền dùng đất được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là đất trồng cây lâu năm là không có cơ sở. do đó, trường hợp này bạn có quyền làm đơn khiếu nại lên văn phòng đăng ký đất đai của quận, huyện noi có đất để yêu cầu xem xét lại theo quy định.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên lạc bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay tới số: 1900.6162 để được giải đáp.

Luật sư tư vấn:

Khoản 54 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang dùng đất thực hiện giấy tờ đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và của cải/tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận giấy tờ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) dùng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) dùng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền dùng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) dùng đất do nhận thừa kế quyền dùng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Như vậy trong trường hợp này, gia đình bạn có thể tiến hành xin phép cấp Giấy chứng nhận quyền dùng đất đối với mảnh đất được mua từ năm 2007.

Để chuyển mục đích dùng đất bạn cần nộp giấy tờ lên Phòng tài nguyên và Môi trường, trong đó hồ sơ gồm có:

+ Đơn xin chuyển mục đích dùng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền dùng đất thì mức thu tiền dùng đất khi chuyển mục đích dùng đất của hộ gia đình, cá nhân được quy định như sau:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người dùng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền dùng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết liệt chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền dùng đất sang đất ở thì thu tiền dùng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền dùng đất tính theo giá đất ở với tiền dùng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết liệt chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp đang dùng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền dùng đất có thời hạn sử dụng ổn định, dài lâu trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền dùng đất.

– Trường hợp đang dùng đất phi nông nghiệp dưới cách thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết liệtchuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền dùng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền dùng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết liệt chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp đang dùng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

Như vậy, cần xác định mảnh đất bạn muốn chuyển mục đích dùng hiện đang thuộc loại đất nào để tính được mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp.

Ngoải ra, theo quy định của Điều 114 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì giá đất và bảng giá đất để tính thu tiền dùng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất là do UBND cấp tỉnh ban hành.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên lạc Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về chuyển quyền dùng đất, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Trả lời:

Điều 5. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp

1. Đối với địa bàn thành phố Phan Rang – Tháp Chàm.

a) Thửa đất được tách phải có diện tích tối thiểu là 300m2 trở lên và cạnh ngắn nhất của thửa đất tối thiểu phải là 7m.

b) Diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách tối thiểu là 300m2 và cạnh ngắn nhất tối thiểu phải là 7m và khoảng cách cạnh cách cạnh không được nhỏ hơn 5m.

2. Đối với địa bàn các thị trấn.

a) Thửa đất được tách sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu là 500m2 trở lên.

b) Diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách tối thiểu là 500m2.

3. Đối với các xã đồng bằng.

a) Thửa đất được tách phải có diện tích tối thiểu là 750m2 trở lên.

b) Diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách tối thiểu là 750m2.

4. Đối với các xã trung du.

a) Thửa đất được tách phải có diện tích tối thiểu là 1.000m2 trở lên.

b) Diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách tối thiểu là 1.000m2.

5. Đối với các xã miền núi.

a) Thửa đất được tách phải có diện tích tối thiểu là 2.000m2 trở lên.

b) Diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách tối thiểu là 2.000m2.

6. Người sử dụng đất được phép tách thửa nếu diện tích tối thiểu của thửa đất trước và sau khi tách đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 3 Quy định này.

Theo đó, bạn ở xã An Hải- Ninh Phước- Ninh Thuận nên diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 750m2 trở lên. Vì vậy, bác của bạn chuyển nhượng cho 80m không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa nên bạn không làm được sổ đỏ và chuyển mục đích dùng đất.

Thưa luật sư, Giữa đình tôi sống ổn định trên mảnh đất 57m2 từ năm 1994 đến nay mà không có tranh chấp nhưng gia đình tôi không có giấy tờ gì liên quan đến mảnh đất đang ở, ngoài giấy xin phép mượn mảnh đất đó của gia đình tôi và được UBND đồng ý. hiện nay gia đình tôi có mở rộng thêm mảnh đất 1 ít. Gia đình tôi sống trên mảnh đất này đã được 22 năm. xin luật sư tư vấn làm hồ sơ QSD đất hợp pháp?

=> Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền dùng đất, quyền sở hữu nhà ở và của cải/tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có hồ sơ về quyền dùng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các hồ sơ quy định tại Điều 100 của Luật này, có H.K thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt điều kiện, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền dùng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang dùng đất không có các hồ sơ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch dùng đất, quy hoạch cụ thể xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền dùng đất, quyền sở hữu nhà ở và của cải/tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định cụ thể Điều này.

Điều 70. Trình tự, hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

1. Người dùng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm Thủ tục đăng ký.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền dùng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra giấy tờ và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng dùng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp dùng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập của cải/tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người dùng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra giấy tờ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp giấy tờ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi giấy tờ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về vận hành xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp rất cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có hồ sơ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi ngay so với hồ sơ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với của cải/tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền dùng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị giấy tờ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền dùng đất, quyền sở hữu nhà ở và của cải/tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào giấy tờ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp giấy tờ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và của cải/tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra giấy tờ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và của cải/tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người dùng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền dùng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.

Như vậy, gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định từ năm 1994 đến nay, không có tranh chấp mà không có giấy tờ về đất. do đó, bạn làm 1 bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền dùng đất và gửi lên văn phòng đăng kí đất đai để được làm sổ đỏ.

Thưa luật sư, xin hỏi: H.K do bố mẹ em đứng tên, trong H.K cũng ghi tên em nhưng không ghi số chứng minh của em ( vì em đi làm từ lâu ít về quê) . xin phép hỏi luật sư như vậy khi em đi công chứng hồ sơ sang tên chuyển nhượng nhà đất có được không? Cảm ơn!

=> Theo điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký quyền dùng đất bao gồm:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền dùng đất

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– giấy tờ khác: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

Theo đó, khi bạn đi công chứng hồ sơ sang tên chuyển nhượng đất, trong sổ H.K không có ghi số chứng minh thì bạn vẫn được công chứng .

Chào luật sư, xin phép hỏi: Nhà e có thuê một miếng đất đã chồng xoài với diện tích là 2ha với giá 400 triệu đưa cho người ta trước 280 triệu còn lại qua năm đưa trong hợp đồng ghi rõ và thuê 6 năm. Sau 3 tháng , bên cho thuê bán đất và muốn phá hợp đồng nhà em không có công chứng nhưng có người làm chứng cho em. Hợp đồng có hợp pháp không và bên kia có phải bồi thường cho nhà em không vì nhà em có đầu tư vào vườn đó khoảng 100 triệu và nếu bên kia bồi thường thì bồi thường bao nhiêu?

=> Theo khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền dùng đất, quyền sử dụng đất và của cải/tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và của cải/tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền dùng đất, quyền dùng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo bắt buộc của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền dùng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện nay các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện nay Ủy ban nhân dân cấp xã.

Điều 419 BLDS 2015. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng

1. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của Bộ luật này.

2. Người có quyền có khả năng yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có khả năng bắt buộc người có nghĩa vụ chi trả chi phí nảy sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng đem lại.

3. Theo bắt buộc của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết liệt căn cứ vào nội dung vụ việc.

Theo đó, Hợp đồng thuê đất giữa nhà bạn và người kia không cần phải công chứng, chứng thực. Vì vậy, hợp đồng này vẫn có hiệu lực. Hợp đồng vẫn còn thời hạn mà bên cho thuê muốn lấy lại và để bán đất. Vì vậy, bên cho thuê đã vi phạm hợp đồng. Trước tiên, bạn cần căn cứ vào nội dung của hợp đồng thoả thuận về việc phạt vi phạm khi 1 trong 2 bên vi phạm hợp đồng . Trong trường hợp, hợp đồng không thoả thuận về việc phạt vi phạm thì sẽ xử lý theo quy định tại điều 419 BLDS 2015.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, gồm:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích dùng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang dùng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất dùng vào mục đích công cộng có mục đích buôn bán, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, sản phẩm sang đất thương mại, sản phẩm; chuyển đất thương mại, sản phẩm, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Căn cứ vào Điều 3, Chương I của Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.

“Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có của cải/tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định này.”

Căn cứ vào Điểm b, Khoản 2, Điều 5, Chương II của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền dùng đất.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 57 Luật đất đai 2013 :

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất…

2.Khi chuyển mục đích dùng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người dùng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ dùng đất, quyền và nghĩa vụ của người dùng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền dùng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền dùng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất thì tiền dùng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải nộp tùy theo loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc dùng đất

Căn cứ những quy định trên, các khoản phải nộp khi chuyển đổi mục đích dùng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

1. Lệ phí trước bạ:

– Tiền lệ phí trước bạ phải nộp bằng diện tích đất nhân với giá đất nhân với tỷ lệ 0,5%. Trong đó:

+ Diện tích đất: tính bằng m2.

+ Giá đất: do UBND tỉnh quy định hàng năm.

2. Tiền sử dụng đất:

– Tiền dùng đất phải nộp bằng (giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp) nhân với diện tích đất ở nhân với hệ số điều chỉnh. Trong đó:

+ Giá đất ở, giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành hàng năm.

+ Diện tích đất: tính bằng m2

+ Hệ số điều chỉnh: UBND tỉnh quy định (hệ số điều chỉnh chỉ được áp dụng khi đất ở vượt hạn mức)

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây ra nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, công ty chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. công ty chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Luật sư trả lời:

– Bạn muốn chuyển mục đích dùng từ đất trồng cây lâu năm sang đất sản xuất, kinh doanh nghĩa là là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, cụ thể theo Điều 10 Luật đất đai năm 2013 về phân loại đất:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

b) Đất trồng cây lâu năm;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

đ) Đất sản xuất, buôn bán phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất dùng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

Thứ nhất, điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất: ( Điều 52, Điều 57 Luật đất đai 2013)

– Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Phù hợp với mong muốn thực tế của gia đình bạn đưa ra.

– Phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp).

Như vậy, bạn phải LH với bên UBND cấp huyện để hỏi thông tin trực tiếp về kế hoạch dùng đất hàng năm ở địa phương bạn, tức là việc chuyển mục đích sử dụng đất không bị giới hạn về diện tích mặc khác sẽ có khó khăn như trên và nếu bạn chuyển mục đích dùng đất ngoài hạn mức theo quy định của tỉnh bạn thì tiền dùng đất mà bạn sẽ phải nộp nhiều hơn trong hạn mức.

Thứ hai, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trình UBND cấp có thẩm quyền quyết liệt cho phép chuyển mục đích dùng đất gồm: ( Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT)

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất ( mẫu 01 kèm TT30)

+ Giấy chứng nhận quyền dùng đất

+ Biên bản xác minh thực địa;

+ bản sao y bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức dùng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu dùng đất; thẩm định khó khăn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

+ Văn bản thẩm định mong muốn dùng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết liệt cho phép chuyển mục đích dùng đất (mẫu 05 kèm TT30)

Thứ ba, giấy tờ chuyển mục đích dùng đất: ( Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

1. Người dùng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích dùng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra giấy tờ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích dùng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích dùng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, giấy tờ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang dùng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện Thủ tục chuyển nhượng quyền dùng đất đồng thời với Thủ tục cho phép chuyển mục đích dùng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Thứ tư, thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất ( Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)

Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền dùng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền dùng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn dùng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Căn cứ tính tiền sử dụng đất ( Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền dùng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích dùng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích dùng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại Điểm này phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về chuyển mục đích sử dụng đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.