Đất trồng cây hàng năm là gì? Cách chuyển đất trồng cây lên đất thổ cư?

Đất đai là tài sản căn bản, là nền tảng thiết yếu để thực hiện mọi mục tiêu, dự án khác nhau của con người. Tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất vốn có của từng loại đất hay do việc chuyển mục đích sử dụng đất của mỗi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Đất đai được phân loại thành ba nhóm đất đó là nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất chưa dùng.

Nhóm đất nông nghiệp thì bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ,… Bởi vậy trong nhóm đất nông nghiệp có một loại đất là đất trồng cây hàng năm vậy thì đất trồng cây hàng năm là đất gì? Nếu có nhu cầu chuyển đổi từ đất trồng cây hàng năm lên đất thổ cư thì hình thức thực hiện như thế nào? Luật Dương Gia dựa trên những căn cứ pháp lý, quy định của luật xin tư vấn vấn đề này như sau:

TƯ VẤN MỘT TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ:

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có nhu cầu chuẩn bị mua một mảnh đất để dùng, mặc khác trên giấy chứng nhận quyền dùng đất có ghi mục đích sử dụng đất là đất trồng cây hàng năm, và có dòng ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là về vấn đề thời hạn sử dụng đất của mảnh đất này là chỉ đến năm 2047. Luật sư cho tôi hỏi đất trồng cây hàng năm là loại đất gì? Tại sao lại có thời hạn sử dụng đất nêu trên? nếu hết thời hạn dùng đất đó là đến năm 2047 thì có phải gia đình tôi sẽ mất đất và bị Nhà nước thu hồi lại không? Mảnh đất này gia đình tôi có ý vọng muốn mua về sau đó chuyển đổi lên đất thổ cư để xây dựng nhà ở? Vậy nếu tôi thực hiện việc chuyển đổi mục đích sủ dụng đất của mình thì các bước thực hiện tôi phải tiến hành là như thế nào? xin được luật sư tư vấn vấn đề khúc mắc của tôi. Tôi xin phép chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

1. Đất trồng cây hằng năm là gì? 

Trước đây căn cứ theo Thông tư 28/2004/TT-BTNMT có giải thích về đất trồng cây hàng năm như sau: “Đất trồng cây hàng năm là đất chuyên trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng tới khi thu hoạch trong vòng một (01) năm kể cả đất sử dụng theo chế độ canh tác không nhiều, đất cỏ tự nhiên có cải tạo sử dụng vào mục đích chăn nuôi; bao gồm đất trồng lúa, đất cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác.” Đối chiếu với quy định trong thông tư này thì đất trồng cây hàng năm được xác định là đất có mục đích chuyên dụng đối với các loại cây trồng mà các loại cây này có thời gian phát triển, sinh trưởng cho đến khi thu hoạch được cây trồng là không quá một năm kể cả đất đai được dùng theo mục đích canh tác không thường xuyên hay đó là đất cỏ tự nhiên đã được qua cải tạo đất để được sử dụng đáp ứng vào mục đích chăn nuôi. Bao gồm cả đất canh tách trồng lúa, hay đất cỏ được sử dụng vào chăn nuôi gia súc hay đó là đất được sử dụng để trồng cây hàng năm khác.

mặc khác, Hiện tại Thông tư nêu trên đã hết hiệu lực và đã được thay thế bởi một Thông tư khác Hiện tại đang có hiệu lực đó là Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT.

Căn cứ theo Điều 9 Thông tư  28/2014/TT-BTNMT  này có quy định về chỉ tiêu nghiên cứu, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất về loại đất thì được quy định về đất trông cây hàng năm như sau:

Chỉ tiêu loại đất nghiên cứu, kiểm kê sẽ quy định về hình thức được phân loại theo mục đích sử dụng đất và được phân chia từ khái quát đến chi tiết theo quy định cụ thể đối với loại đất chi tiết như sau:

2. Quy định về các loại nhóm đất, những loại đất:

Nhóm đất nông nghiệp sẽ bao gồm các loại đất sau:

– Đất đáp ứng vào mục đích sản xuất nông nghiệp gồm có đất trồng cây hàng năm và loại đất mục đích vào đất trồng cây lâu năm. Trong loại đất trồng cây hàng năm thì xác định lại bao gồm các loại sau: đó là đất trồng lúa ( bao gồm đất chuyên phục vụ cho việc trồng lúa nước, loại đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa trên nương); loại đất dùng vào mục đích trồng cây hàng năm khác ( bao gồm đất bằng dùng vào mục đích trồng cây hàng năm khác và đất sử dụng vào mục đích làm nương rẫy trồng cây hàng năm khác theo nhu cầu sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và phù hợp với kế hoạch dùng đất tương đương phát triển kinh tế xã hội tại địa phương).

Như vậy, theo quy định nêu trên thì loại đất trồng cây hàng năm sẽ bao gồm các loại đất trồng lúa gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nương; những loại đất sử dụng vào mục đích trồng cây hàng năm khác bao gồm đất bằng sử dụng vào mục đích trồng cây hàng năm khác và đất dùng vào mục đích làm nương rẫy trồng cây hàng năm khác.

Để biết về thời hạn dùng đất của mình là bao nhiêu năm thì bạn phải xem lại đất này là đất cho thuê hay đất được giao.

– Đối với đất trồng cây hàng năm được hộ gia đình, cá nhân mà được nhà nước giao đất, công nhận quyền dùng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm. Khi hết thời hạn mà được nhà nước giao đất, công nhận quyền dùng đất nếu có mong muốn tiếp tục dùng thì được Nhà nước cho tiếp tục sử dụng theo thời hạn vẫn là 50 năm.

– Đối với đất trồng cây hàng năm mà rơi vào diện được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê thì thời hạn cho thuê là không quá 50 năm. Nếu đến thời điểm hết thời hạn cho thuê nêu trên mà có nhu cầu tiếp tục thuê thì sẽ được phía Nhà nước xem xét và quyết định cho tiếp tục thuê đất.

– Đối với tổ chức mà được Nhà nước cho thuê đất, giao đất thì sẽ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư đã được phê duyệt hoặc đơn xin phép giao đất của tổ chức đó.

Nếu là đất được giao muốn chuyển nhượng phải xin cơ quan có thẩm quyền về vấn đề chuyển nhượng đất.

Nếu là đất cho thuê, thì xem lại trong hợp đồng cho thuê đất có điều khoản quy định bên thuê được quyền chuyển nhượng đất không? Nếu không có điều khoản này phải xin cơ quan đã cho thuê đất.

Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân có mong muốn chuyển nhượng từ đất trồng cây hàng năm lên đất thổ cư làm nhà ở thì cần phải xem xét đến các yếu tố căn cứ vào Điều 52 của Luật Đất đai 2013 như sau:

– Thứ nhất đó là phải xét đến kế hoạch dùng đất hàng năm đã được phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp huyện rằng khu vực đất đó có phù hợp với kế hoạch chuyển đổi lên đất thổ cư hay không.

– Thứ hai đó là xét theo nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã được thể hiện rõ trong đơn xin giao đất, trong dự án đầu tư, trong đơn xin phép thuê đất hoặc trong đơn chuyển đổi mục đích dùng đất.

Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên thì đối với trường hợp hộ gia đình bạn có nhu cầu chuyển mục đích dùng đất lên đất thổ cư thì đầu tiên phải viết đơn xin phép chuyển mục đích dùng đất xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cơ quan Nhà nước sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm thuộc cấp huyện xem xét. Nếu khu vực đất đó đủ điều kiện thì sẽ cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đó chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư theo mong muốn sủ dụng đất.

Thẩm quyền giải quyết cho phép chuyển đổi mục đích từ đất trồng cây hàng năm lên đất thổ cư cho hộ gia đình, cá nhân thuộc về Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện. mặc khác trong trường hợp mà chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất trồng cây hàng năm dùng vào mục đích thương mại, sản phẩm mà có diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì đối với trường hợp này thì cần phải có văn bản đồng ý, chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi đưa ra quyết liệt có cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất không.

Thẩm quyền giải quyết cho phép chuyển đổi mục đích từ đất trồng cây hàng năm lên đất thổ cư cho tổ chức thì lại thuộc về thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trình tự, Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm lên đất thổ cư:

Tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại quyết định 2555/QĐ-BTNMT, có quy định về giấy tờ chuyển mục đích dùng đất lên đất thổ cư thì sẽ được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Bạn cần chuẩn bị một bộ giấy tờ gồm các hồ sơ sau đây:

– Đơn xin chuyển mục đích dùng đất lên đất thổ cư;

– Giấy chứng nhận quyền dùng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Chứng minh thư nhân dân, hoặc thẻ căn cước công dân, hoặc giấy tờ khác có tổng giá trị thay thế, sổ H.K.

Bước 2. Nộp hồ sơ

– Mang bộ hồ sơ đã chuẩn bị gồm những giấy tờ nêu trên đến phòng tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện.

– Cán bộ thụ lý giấy tờ sẽ xem xét, nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì cán cộ sẽ thụ lý hồ sơ. Trường hợp hồ sơ của bạn chưa hợp lệ, chưa đầy đủ về mặt hồ sơ thì trong thời gian xác định là trong vòng 03 ngày làm việc thì phía cơ quan tiếp nhận giấy tờ có trách nhiệm thông báo đến cho người nộp hồ sơ biết về tình hình hồ sơ tương đương hướng dẫn cho công dân bổ sung, hoàn thiện giấy tờ theo đúng quy định của pháp luật.

Bước 3. Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường xử lý hồ sơ hợp lệ

– Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường tiến hành việc thẩm tra hồ sơ, xuống thửa đất để xác minh thực địa, thẩm định đất đai.

– Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường tiến hành hướng dẫn chủ sử dụng đất đi nộp tiền chuyển đổi mục đích dùng đất theo quy định của pháp luật.

– Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường trình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét và ra quyết liệt đối với giấy tờ đó thì có đầy đủ để chuyển đổi mục đích dùng đất hay không.

– Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường sau khi hồ sơ được duyệt thì sẽ tiến hành cập nhập, chỉnh lý vào cơ sở dữ liệu đất đai trong mạng nội bộ và vào giấy tờ địa chính lưu tại phòng.

Bước 4. Trả kết quả

Phòng tài nguyên môi trường trả kết quả là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đã ghi về mục đích sử dụng đất của thửa đất là đất thổ cư.

Thời gian thực hiện đối với trường

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết liệt cho phép chuyển mục đích dùng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

– Thời gian thực hiện: Thông thường là không quá 15 ngày kể từ ngày nộp đầy đủ giấy tờ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính). Trường hợp đối với các giấy tờ được thực Hiện tại vùng núi, biên giới, hải đảo, vùng có khó khăn kinh tế – xã hội khó khăn, vùng sâu, vùng xa thì thời gian thực hiện được kéo dài thêm là không quá 10 ngày.